房地產市場熱絡以及現在流行將整層公寓重新裝修成套房出租，連帶使得大學週邊租屋市場更為活絡，現代包租公婆投資大學週邊的學生套房，成為不少人理財之道。不過學生錢並沒有想像中好賺，許多房東常覺得奇怪，為什麼同樣投資學生套房，有些大學商圈很容易就租出去，我的房子房租更便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？
投資租屋市場首選具有「三好一公道條件」的公私立大學，所謂三好一公道係指「地段好、環境好、設備好、租金公道」，大學生住宿需求單純，包租公婆在購屋時，應優先考量學生需求。
「地段好」，投資標的一定得在學校附近，最好是步行十分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。 「環境好」則指周邊生活機能須完整，有便利商店、乾洗店、小吃店、超市等等，讓學生課後之餘，能享受便利的生活，並避免鄰近嫌惡設施，如菜市場、垃圾場、焚化爐、殯儀館、特種營業及工廠等。
其次是「設備好」，房子內部最好提供基本的家具，如床、衣櫃和書桌等，網路也列為必裝的基本配備，特別是出租的對象是大學學生，為配合學生打報告交作業的基本需求，網路設備是不能省的。此外，房東最好提供如第四台無線電視，以及冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，若房東自己原本就有將家具汰舊換新的打算，把舊家具提供租屋者使用也是省錢妙招。
最後是「租金公道」，由於大學商圈周邊，投資者眾，自然競爭也多，除非是五星級管理的豪華套房，否則租金標準應合乎市場行情，以免租不出去
另外提醒現代包租公，現在有將近七八的大學生利用網路找房子，房子要租得快，租得好，最重要的步驟就是讓物件在網路的租屋平台上曝光。
北部地區大專院校多，學生入學情況踴躍，租屋需求也多，不過歷史悠久的大學多半有宿舍老舊且空間不足的問題，且4-6人一間的設計，也較難滿足現代大學生的需求。以政大為例，每逢學期開學，學生搶租情況嚴重，只要一有空房間，打出廣告，三天之內必定租出去，且收租穩定，不少中南部的學生家長甚至大手筆在當地購屋，不僅大學四年孩子可以免掉租金負擔，還可分租其他房間，從中賺一筆租金，這也使得政大商圈房價長期以來，有很好的支撐，萬一房價上漲不如預期，仍可當包租公，另方面要換手也相當容易，如果房價上揚，還有機會賺到價差，具有保值、增值及自住等多重效益。
北部多所大學包含台大、政大、台科大及中興大學等歷史悠久的大學多具有這種特性，由於位處繁華商圈，生活機能優越，學校周邊除了學生租屋需求，還吸引許多上班族在此租屋，因此租金和房價居高不下，有時反而排擠經濟能力較不足的大學生至中永和及景美、新店等房租較便宜的地區租屋。至於東吳大學和文化大學則因學生人數多，宿舍數量嚴重不足，因此學生外宿市場較為熱絡，但由於士林、天母的房價較高，不少學生乾脆合租一整層樓，共同分擔租金的支出，三房兩廳空間不僅加大，還有家電、網路加值服務，分攤下來十分划算。。
台中市學生租屋市場近幾年也流行合租，大空間、電視CABLE線、網路、冷氣等設備都要一應俱全。台中市學生租屋市場，以逢甲大學周邊最集中，由於逢甲商圈生活機能便利，吸引上班族、學生族，租屋率極高，租金水準是所有學區當中最高的，套房售價一間70~80萬，月租則從4000~6500元不等，視配備而定，投報率約6~10%。也有人以公寓改三到四個雅房出租，租金較低，月租在2500到3000元，投報率約5%上下。當地的華廈產品一戶要400~500萬元，整層出租行情只在1.5萬元，投報率偏低，僅3.6到4.5%，若分隔成裝潢套房出租，則投報率就高出一倍以上。
另外東海大學因鄰近中科園區，租屋市場也很熱門，學校附近房租一學期從1萬5000元到4萬5000元不等。當地建商也順勢推出不少科技小豪宅，吸引不少科技新貴青睞。至於現在買舊透天住宅改套房，投報率最為驚人，總價400萬元，改成8間套房，一間收租4500~5000元，換算毛投報率可在10%上下。 總價150~180萬30坪左右的公寓，改成四間雅房出租，因改裝費用較低，每間收租3000元，投報率仍有7~9%。
南部方面，高雄地區以文藻外語學院、燕巢大學城週邊學生套房最多，高醫及中山大學周邊也有不少大學租屋市場的需求。一般來說，選擇外宿的理由是自由、方便，因此不少人在大學城周邊買房出租給學生，大樓住宅3~4房，總價約300~400萬元，整層出租可收租1.5萬元，投報率有4~6%。總價200多萬的三房公寓整層出租，一個月月租約1萬元，投報率有5~6%。
不過包租當然不是穩賺不賠，吳銘鴻提醒有意投資學生套房的民眾，要當包租公婆，首先要考量當地有沒有租屋市場。不是所有的大學都有學生套房市場，一般而言公立大學宿舍較多，校外學生套房市場較小，反之私立大學的學生套房市場較大，但隨著大學錄取率將近百分百，學校招生狀況以及商圈內租屋產品的供給量及未來市場潛在需求量，都是重要的考量因素，投資之前一定要勤作功課。有些地區房投資租屋市場獲利雖比放定存好很多，但若是房價持續下跌，或是租屋市場萎縮，最後還是得不償失。
此外，在計算租金報酬時不能只算毛獲利，還要扣掉房子維修等相關費用，當包租公婆表面上投報率都不錯，但那是在滿租及不計入相關稅費及維修費用的情況下，如果扣掉這些費用及個人之時間成本之後，投報率可能沒有那麼高了！另外分隔成套房及一般套房產品在中古屋市場的流通及轉手有時較不容易，這也在投資之需要列入考慮的因素之一。
